Корректировка на отделку


Применение корректировок при оценке жилой недвижимости в Москве

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Перлин Дмитрий Камилевич, начальник отдела оценки ООО «Евразия сервис», действительный член СРО РОО (регистрационный № 0003083)

При подготовке отчетов об оценке квартир специалисты нашей компании применяют различные методы и подходы. Применение методов сравнительного подхода не обходится без использования корректировок при определении стоимости оцениваемого объекта.

Применение корректировок (поправок) зависит от многих характеристик оцениваемого объекта (дата продажи, торг и условия будущей сделки, правовое оформление права собственности на объект и наличие или отсутствие ограничений права собственности, местоположение и удаленность от остановок общественного транспорта, этаж, тип дома, внутренняя отделка помещений, соотношение общей площади к жилой и к площади кухни в составе квартиры, наличие раздельного или совместного санузла, наличие балконов или лоджий, вид из окон квартиры – на внешнюю часть улицы или во внутренний двор).

Безусловно, все корректировки требуют должного обоснования и разъяснения. Поэтому ниже мы попытаемся свести воедино и обосновать размер той или иной корректировки (поправки) при проведении оценки и определении рыночной стоимости объекта.

1. Корректировка на торг

При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время, а также исходя из опыта проведения оценки множества объектов, величина поправки на торг составляет 7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Обращаем ваше внимание, что при внесении корректировки на торг принимается во внимание разница между ценой заключаемой сделки и ценой существующего предложения. Как выявляют эту разницу? В ходе взаимных переговоров о цене, т.е. в процессе торга. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 7%.

2. Корректировка на дату продажи (предложения)

Во многих случаях от даты продажи объекта оценки прошло некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке произошли изменения, которые коснулись, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи.

Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения в росте цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и вносить поправки.

3. Корректировка на условия сделки

При оценке объекта, в отношение которого субъекты намерены совершить сделку, учитываются и условия самой сделки. В случае, если объект оценки свободен от прав третьих лиц (например, в квартире никто не зарегистрирован), т.е. свободен и в юридическом и физическом плане, то применяются корректировка на условия сделки – на 10% дороже. Это средний показатель поправки. Для того, чтобы внести ясность, приведем пример – если требуется оценить квартиру для продажи с одновременной покупкой (обмен), то стоимость квартиры будет меньше на величину указанной корректировки. Обоснованием этого является трата времени на поиск варианта обмена, который удовлетворил бы пожелания двух сторон сделки.

4. Корректировка на право собственности

На стоимость объекта влияет множество факторов. При этом нужно учитывать и параметры, снижающие его стоимость. Под корректировкой на право собственности понимается разница между ценой объекта при наличии права собственности, оформленного в соответствии с правовыми нормами и требованиями.

Если не была проведена государственная регистрация права собственности на объект оценки, то корректировка составляет 5-10% на понижение стоимости. Аналогичная поправка применяется и при наличии различных ограничений на право собственности или иных обременений. В таких случаях снижается стоимость объекта и, соответственно, уменьшается цена сделки.

5. Корректировка на местоположение

Такая характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры в условиях существующих рыночных отношений. Необходимость внести поправку на местоположение возникает в случае, когда местоположение объекта отличается от аналогичных объектов. Если квартира удалена от станции метро или остановки иного общественного транспорта, то это прямым образом влияет на ее стоимость в сторону понижения. И наоборот, приближенность квартиры к местам остановки трамваев, троллейбусов, автобусов и станции метрополитена повышает размер цены на квартиру.

Корректировка составляет до 15% в случае, если квартира (объект оценки) удалена от автобусной (троллейбусной, трамвайной) остановки или, для того, чтобы добраться до жилья от станции метро нужно воспользоваться наземным транспортом, это уменьшает ее цену. Причем каждые 200 метров от станции общественного транспорта до квартиры, а именно каждые две минуты, которые нужно пройти пешком, чтобы добраться до дома, также влияют на ее цену в сторону понижения на 1% (за каждые 200 метров).

6. Корректировка на этаж

При оценке квартиры учитывается этаж, на котором она расположена. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира – на первом этаже, на последнем или между ними. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах

Корректировка на этаж составляет 15% - на первый этаж и 10% - на последний.

7. Корректировка на класс качества отделки

Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%.

Корректировка на класс качества отделки рассчитывается по аналогии с похожей квартирой.

При этом выделяют четыре вида отделки:

  1. без отделки – отсутствуют межкомнатные дверные проемы, поставлены окна, стены, пол и потолок не подвергались отделочным работам. Это первичная отделка, которая требует проведения ремонтных работ.
  2. простая отделка – стены и потолки квартиры побелены или оклеены обоями, на полу – плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы сантехникой.
  3. улучшенная отделка – стены и потолок покрыты акриловой краской или обоями, на полу - плитка, линолеум или паркетная выкладка, санузел и кухня оборудованы высококачественной сантехникой.
  4. высококачественная отделка – в квартире проведен качественный ремонт, при этом применялись современные строительные технологии и высококачественные материалы. Имеющиеся поверхности идеально выровнены, квартира оборудована новейшей электропроводкой и сантехникой. Допускается проведение перепланировки по индивидуальному проекту с использованием конструкций сложной составной конфигурации.

8. Корректировка на тип дома

При определении рыночной стоимости квартиры в процессе оценки принимается во внимание такая характеристика объекта как тип дома, в котором эта квартира расположена. Исходя из общей оценочной практики и нашего опыта, в частности, объект оценки, находящийся в доме блочного или панельного типа, дешевле на 10-15%.

Но такая поправка не применяется, если квартира расположена в кирпичном или кирпично-монолитном доме. При этом сравниваются квартиры-аналоги, которые во всем остальном, кроме типа дома, имеют похожие характеристики. Как видно из сути применяемой корректировки, более современные и экологичные материалы увеличивают стоимость объекта оценки.

9. Корректировка на общую площадь, жилую площадь и площадь кухни.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни.

При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%. При сравнении с аналогичной квартирой, которая отличается только площадью, оценщики применяют данную корректировку.

Помимо этого, часто вносится поправка и в зависимости от площади кухни, т.к. ее размер влияет на общую стоимость квартиры на рынке жилья. Корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни.

10. Корректировка на вид из окон

Вид из окна в большинстве случаев очень сильно влияет на стоимость квартиры. Это объясняется просто – при совершении сделки и приобретении квартиры, новые владельцы получают не просто вид из окна, а экологическую характеристику. Квартиры, которые расположены с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали – стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор. Но, дороже всего будут квартиры, которые имеют окна на обе стороны – и на улицу и на внутренний двор. В целом, корректировка на вид из окон составляет 10-15 % от стоимости объекта оценки.

11. Корректировка на наличие балкона/лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 5%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

12. Корректировка на санузел

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартиретолько один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, нежели аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с совместным санузлом. В данном случае корректировка составляет в среднем 5% от стоимости объекта оценки.

13. Корректировка на ликвидность доли в квартире

Нередки случаи, когда требуется проведение оценки в отношении не квартиры, а ее части, т.е. доли. При этом внесение корректировок неизбежно, т.к. на рыночную стоимость доли в квартире влияет достаточно много факторов.

При этом, принимаются во внимание все те параметры, которые бы учитывались при проведении оценки квартиры в целом, а не только ее доли. А также, нужно учитывать тот факт, что долю в квартире намного сложнее продать или купить, чем квартиру как самостоятельный цельный объект. Этот момент тоже влияет на определение стоимости доли.

При применении корректировки на ликвидность доли в квартире, она составляет от 10 до 40%. Это достаточный большой разрыв между нижним и верхним порогом, поэтому нужно учитывать характеристики выделяемой доли, а также характеристики всей квартиры.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу:

Антон Еремин, 22:04 12-11-16Для меня, как начинающего оценщика, статья очень полезная. Однако, прошу вас дописать источники информации. Спасибо.

krossava, 19:28 26-11-15А где взять такие корректировки для Белгородской области???

left_hand, 12:58 07-05-15Ага, нашел, дата 2012-10-02, относительно свежая

left_hand, 12:54 07-05-15Материал, конечно, полезный, только не известна дата публикации...

Лидия Пшенка, 15:11 29-04-15Правильно я понимаю, что могу ссылаться на данную аналитику в своем отчете? Т.е. ссылаться можно на все что написано в интернете? Корректировка на вид их окон, например у Ескевича - до 5%. А вы предлагаете 10-15%%. Проблему шума решают пластиковые окна. А

99277

www.ocenchik.ru

КОРРЕКТИРОВКА НА РЕМОНТ И ОСНАЩЕНИЕ КОММУНИКАЦИЯМИ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

На рынке офисные (и иные коммерческие) помещения, как правило, предлагаются в двух состояниях

  1. shell&core или «под отделку» [1]
  2. «стандартная отделка» (имеется в виду отделка, стандартная для данного класса помещений).

Соответственно, сопоставление заявленных цен предложения на продажу офисных (и иных коммерческих) помещений, находящихся в разной стадии отделки, требует определённых корректировок.

Ниже приведены результаты оценок затрат на ремонт и оснащение офисных помещений трёх классов (А. В и С) тремя методами.

Экспертное мнение.

По данным Интернет – Портала Арендатор.Ру, на сегодняшний день стоимость ремонта и оснащения коммуникациями офисных помещений от состояния shell&core до состояния «стандартная отделка» составляет [2]

  • для офисов класса А — $1 000 за кв.м,
  • для офисов класса В – до $800 за кв.м.
  • для офисов класса В- (без излишеств) или С – от $400

По данным компании Forma Group, стоимость отделки, при условии грамотной работы инженеров, архитекторов и дизайнеров начинается от 360 $/кв.м. для офисов класса В- (С) [3].

По данным специалистов компании ASKCG CONSTRUCTION [4] средняя стоимость ремонта, включая инженерные системы, варьируется в пределах от 500$ до 800$ за квадратный метр.

Сметные расчёты

По утверждению специалистов компании ASKCG CONSTRUCTION [5] (выполняет работы по проектированию, ремонту, реконструкции и инженерному оснащению коммерческой недвижимости по пяти основным направлениям – офисы, ритейл, банки, гостиницы, медицина), ответить определенно на вопрос «Сколько стоит ремонт помещения?», не имея на руках проектной документации, практически невозможно.

Стоимость ремонта конкретного объекта может значительно отличаться от указанных цифр:

  • простой ремонт, без инженерных систем, может стоить меньше 10 000 рублей за метр,
  • создание премиального интерьера небольшой площади обойдется в 50 000 – 60 000 рублей за метр.

Тем не менее, специалисты ASKCG CONSTRUCTION проанализировали  статистические данные и условно разделили категорию ремонта на три класса:

Сопоставление классов ремонта приведено ниже в таблице.

Были учтены примерно одинаковый объем работы для всех категорий ремонта в зависимости от площади, а так же разный уровень, и соответственно стоимость отделочных материалов и инженерного оборудования.

Результаты оценок, пересчитанные в доллары США, приведены на графике ниже.

Капитализированная стоимость отделки

Так же корректировка на состояние отделки офисных помещений классов А и В может быть оценена расчётным путём, как капитализированная стоимость отделки, получаемая из деления разницы запрашиваемых ставок аренды помещений в состоянии «под отделку» и «с отделкой» (источник [6]) на ставку капитализации высококачественной офисной недвижимости (источник [7]):

Корректировка на состояние отделки = Капитализированная стоимость отделки =

= Разница ставок аренды помещений с отделкой и без отделки : Ставка Капитализации =

= (Ставка аренды помещения с отделкой – Ставка аренды помещения без отделки) : Ставка Капитализации

Офисные помещения класса А

 

Офисные помещения класса В

Выводы

Ниже результаты оценки затрат на отделку и оснащение офисных помещений, произведённые тремя методами обобщены в единую табоицу.

Как видно из представленных выше данных, разные варианты оценки затрат на отделку помещений дают приблизительно одинаковые цифры.

При этом наиболее точными являются данные компании ASKCG CONSTRUCTION, основанные на сметных расчётах и многолетнем практическом опыте.

Отметим так же, что в соответствии с заявлением этой же компании срок ремонта и оснащения офиса любого класса площадью до 1 000 кв.м. не превышает 50 дней.

[1] Присутствуют только бетонные стены, стяжка, стеклопакеты и подведённые вертикальные коммуникации (напр. кондиционирование, вентиляция и т.п.). См, напр., http://www.dometra.ru/encyclopedia/card/shell-core/

[2] Рябичев А. (2013), Офис «shell&core» или офис, готовый к въезду: что выгоднее арендовать? Арендатор.Ру, 30.01.2013, http://news.ners.ru/ofis-shell-core-ili-ofis-gotovyy-k-vezdu-chto-vygodnee-arendovat.html

[3] Дмитриева Е. (2010), Диагноз «shell&core»: лечить, нельзя оставить, Arendator.Ru, http://www.arendator.ru/articles/63607-diagnoz_shellcore_lechit_nelzya_ostavit/

[4] ASKCG CONSTRUCTION, Сроки и стоимость по ремонту и инженерному оснащению коммерческой недвижимости, http://askcg-construction.ru/cost/

[5] ASKCG CONSTRUCTION, Сроки и стоимость по ремонту и инженерному оснащению коммерческой недвижимости, http://askcg-construction.ru/cost/

[6] ILM (2014), Обзор рынка офисной недвижимости. Москва, 3 кв. 2014 года, http://www.ilm.ru/sites/default/files/obzor_rynka_ofisnoy_nedvizhimosti_moskvy_3_kvartal_2014_for_e-mail.pdf

[7] Knight  Frank (2014), Рынок инвестиций. Москва. 1 полугодие 2014 года, http://www.knightfrank.ru/research/page1/issue1582/

tmpo.su

Корректировка при оценке квартир сравнительным методическим подходом.

Уторговывание – процесс изменения стоимости объекта в ходе переговоров продавца и покупателя объекта. Данный фактор является немаловажным как для продавца, так и для покупателя, потому как в некоторых случаях продавец изначально закладывает надбавку с целью снижения ее в ходе подготовки к заключению сделки, используя как психологически располагающий к «конструктивному» диалогу фактор, а в некоторых случаях покупатель рассчитывает стоимость возможной покупки.

Таблица 1. Значения корректировки на уторговывание с указанием интервала

ОбъектУсредненное значение наиболее типичной скидки, %Минимальное знаечние,%Максимальное значение, %
1 комнатная квартира

2,8

0,5

10

2 комнатная квартира

3,2

1

10

3 комнатная квартира

3,4

1

10

Болем 3 комнат

3,9

1

10

класс «бизнес», «элита»

6,1

2

10

2. Вид из окна

Фактор, который определен местом расположения объекта и ориентацией окон его помещений на ту или иную сторону здания, те или иные окружающие здание объекты. Самые дорогие квартиры, которые имеют вид из окна на природные объекты (парки, скверы, реки, набережные, озера, леса, сады и т.п.). Немного дешевле стоят квартиры, которые имеют панорамный вид — учитывает наличие видового осмотра местности, как правило характерен для объектов, расположенных на верхних этажах (выше основной застройки), усиливается видом на привлекательные, эстетические объекты. Квартиры, расположенные с окнами на внешнюю часть улицы, на дороги или дорожные магистрали — стоят ощутимо дешевле, чем те квартиры, окна которых выходят во внутренний двор.

Таблица поправок, выражены в %

Объект оценкиОбъекты сравнения
На природные объектыПанорамный видВо дворво двор-колодец или неупорядоченный дворшумные местана магистраль или проезжую улицуна промышленные здания
На природные объекты0+1+3+6+6+8+9
Панорамный вид-10+2+5+5+7+8
Во двор-3-20-3-3-5-6
во двор-колодец или неупорядоченный двор-6-5-300-2-3
шумные места-6-5-300-2-3
на магистраль или проезжую улицу-8-7-5-2-20+1
на промышленные здания-9-8-6-3-3-10

3. Планировка 

Стоимость квартир со смежными комнатами, как правило, ниже стоимости аналогичных по площади квартир, в которых комнаты изолированные.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценкиОбъекты сравнения
Раздельная планировкаСмежно-раздельная планировкаСмежная планировка
Раздельная планировка0+5+10
Смежно-раздельная планировка-50+5
Смежная планировка-10-50

3. Материал стен здания

Материал стен здания — это фактор, учитывающий влияние на стоимость объекта долговечности службы объекта, экологичность, по его теплотехнические характеристики, а также конструктивные особенности планировок. Материал стен здания на рынке может быть воспринят потребителем на основе внешнего вида фасада, в связи с чем для объектов конструкции «блочный с облицовкой кирпичом» характерны интервалы, сопоставимые со значением «кирпичный»

Таблица поправок, выражены %

Объект оценкиОбъекты сравнения
Кирпич на монолитном каркасе, блочныйКирпич, керамические / силикатные камниЖелезобетонные панеликирпич с деревянными перекрытиямидеревянные
Кирпич на монолитном каркасе, блочный00+2+3+19
Кирпич, керамические / силикатные камни00+2+3+19
Железобетонные панели-2-20+1+17
кирпич с деревянными перекрытиями-3-3-10+16
деревянные-19-19-17-160

4. Состояние мест общего пользования

К местам общего пользования относятся помещения, находящиеся в пользовании более чем у одного собственника (владельца одного помещения). В практике сложилось, что к таким местам относятся подъезды, лестницы, лестничные площадки, коридоры, секции, общие санузлы, кухни и т.д. Техническое состояние мест общего пользования, как правило, является показателем социального состава жителей и влияет на условия жизни граждан. Поэтому многие потенциальные покупатели в первую очередь обращают внимание на состояние подъезда, коридоров, общих санузлов, кухонь и т.д.

Данный фактор учитывает комплексно состояние и уровень отделки помещений.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценкиОбъекты сравнения
высококачественная отделка, индивидуальный дизайнвысококачественная отделкапростая отделкаТребует косметического ремонтатребует капитального

ремонта

высококачественная отделка, индивидуальный дизайн0+3+7+10+15
высококачественная отделка-30+4+7+12
простая отделка-7-40+3+8
Требует косметического ремонта-10-7-30+5

требует капитального

ремонта

+15+12+8+50

5. Общая площадь.

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. (Фактор масштаба) При оценке квартиры применяется следующая корректировка на площадь — каждые 10 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 3%.

6. Жилая площадь.

Жилая площадь также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь больше — имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью. Поэтому применяется следующая корректировка на площадь — показатель разница 2-4 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 2,5%.

7. Площадь кухни.

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир с кухней площадью 11 кв. м. и более до 2% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, имеющих кухню площадью от 7-11 кв.м. и до 5% дороже продажи квартир, которые имеют кухню площадью до 7 кв.м., и до 8% дороже квартиры с кухней нишей.

Таблица поправок, выражены %

Объект оценкиОбъекты сравнения
11 кв.м и большеот 7-11 кв.м.До 7 кв.м.Кухня-ниша
11 кв.м и больше0+2+5+8
от 7-11 кв.м.-20+3+6
До 7 кв.м.-5-30+3
Кухня-ниша-8-6-30

8. Этаж расположения квартиры

Предложения продажи квартир свидетельствуют о том, что стоимость продажи квартир, расположенных на средних этажах до 1% дороже по сравнению со стоимостью продажи квартир, расположенных на верхних этажах и до 3% дороже продаже квартир расположенных на последних этажах (большая вероятность протекания крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды), и до 4% дороже квартир, расположенных на первых этажах (расположение на первом этаже влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а так же, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения через посаженных вокруг дома деревьев или кустов). Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %  

Объект оценкиОбъекты сравнения
Средние этажиВерхние этажиПоследний этажПервый этаж
Средние этажи0+1+3+4
Верхние этажи-10+1+3
Последний этаж-3-20+1
Первый этаж-4-3-10

9. Техническое состояние квартиры

Этому критерию потенциальные покупатели довольно требовательны, поскольку затраты на капитальный ремонт квартиры значительны. Обычно решение о целесообразности капитального ремонта квартиры принимается с учетом инвестиционной привлекательности местоположения. В среднем квартиры в хорошем состоянии дороже 30% и более квартиры, дальнейшая эксплуатация которых требует проведения капитального ремонта. Примечание: при наличии достаточного количества предложений выбор объектов сравнение проводится с одинаковой характеристикой критерия.

Таблица поправок, выражены %  

Объект оценкиОбъекты сравнения
ХорошееУдовлетворительноеТребует частичного ремонтаТребует капитального ремонта
Хорошее0+10 и больше+15 и больше+20 и больше
Удовлетворительное-10 и больше0+10+20
Требует частичного ремонта-15 и больше-100+10
Требует капитального ремонта-20 и більше-20-100

9. Наличие балкона / лоджии

Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличие в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и / или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и / или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр учитывается при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет от 0 до 8%. Как видно, разрыв между нижним и верхним порогом поправки весьма значимый, и применяется в каждом случае индивидуально, но по сравнению с квартирой-аналогом.

Таблица поправок, выражены %  

Объект оценкиОбъекты сравнения
Терраса и тому подобноеБольше одного балкона/лоджииОдин балкон/лоджияОтсутствует балкон/лоджия
Терраса и тому подобное0+3+5+8
Больше одного балкона/лоджии-30+2+5
Один балкон/лоджия-5-20+3
Отсутствует балкон/лоджия-8-5-30

10. Формат туалета / санузла

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировании санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Квартира, в которой туалет отделен от ванной комнаты, претендует на более высокую стоимость, чем аналогичная квартира с похожими описательными характеристиками, но с общим санузлом

Объект оценкиОбъекты сравнения
Больше 2 санузловРаздельный санузелСовместный санузелМалогабаритный санузел
Больше 2 санузлов0+3+5+9
Раздельный санузел-30+2+6
Совместный санузел-5-20+4
Малогабаритный санузел-9-6-40

ocenka.dn.ua

На качество ремонта

Корректировка на отделку может быть легко рассчитана, при условии определения стоимости доведения качества отделки оцениваемой квартиры до качества в квартире-аналоге, либо в обратной ситуации, когда отделка оцениваемой квартиры лучше, чем квартиры-аналога. В большинстве случаев такой расчет провести невозможно или очень проблематично. По этой причине величина данной поправки чаще всего определяется на основе данных, полученных из бесед с представителями строительных организаций и риэлтерских компаний.

Классифицировав данные, полученные от этих специалистов, получили следующие укрупненные типы отделки, каждому типу был назначен соответствующий коэффициент поправки:

Без отделки – пол, стены и потолок - без отделки; установлены оконные блоки; межкомнатных дверей нет. Простая отделка, требуется ремонт - внутренние помещения квартиры побелены или оклеены обоями, на полу линолеум, плитка или паркетная доска, на стенах и полу санузлов плитка, установлена вся необходимая сантехника в санузле и на кухне. Стоимость отделочных материалов - среднерыночная. Проведение косметического ремонта не требуется.

Простая отделка - внутренняя отделка помещений квартиры представляет собой побелку или оклейку обоями потолков, оклейку обоями стен, линолеум, плитка или паркетная доска на полу, плитка на стенах и необходимая сантехника в санузле и на кухне - стоимость отделочных материалов соответствует среднерыночным на момент проведения оценки. Проведение косметического ремонта не требуется.

Улучшенная отделка - внутренняя отделка помещений квартиры представляет собой качественную отделку стен обоями или акриловой краской, плитка, паркет или паркетная доска на полу, плитка на стенах в санузлах, качественная сантехника в санузле и на кухне. Проведение косметического ремонта не требуется.

Высококачественная отделка - высококвалифицированный ремонт всех жилых помещений, с использованием новейших строительных технологий и материалов. Выполнены работы по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния, установлена новая, современная электропроводка, заменены трубы водоснабжения и канализации (если дом старый). Возможна перепланировка квартиры по дизайн-проекту, с изготовлением и монтажом конструкций сложной конфигурации. Проведение косметического ремонта не требуется.

www.ocenka-i.ru

на Класс Качества внутренней и наружной отделки общественных зданий и помещений - корректировки на 01.04.2016 года

Категория: Корректировки рыночной стоимости коммерческих зданий и помещений

- Коэффициенты, выражающие отношения цен предложений продажи общественных зданий и помещений в зависимости от класса качества внутренней и внешней отделки.

 К расчету приняты цены предложений при приблизительно одинаковых характеристиках объектов, находящихся в хорошем и новом техническом состоянии: местоположении, назначении, общей площади, конструкции и классе качества зданий, при наличии всех несущих и ограждающих конструкций и элементов здания, включая заполненные проёмы и выровненные полы), при наличии коммуникаций (электричество, водопровод, канализация, отопление), при наличии инженерного оборудования (приборы отопления). 

расчет Statrielt на основе актуальной рыночной информации

Класс качества Характеристика качества конструкций и отделки   Торговые здания и помещения в таких зданиях Офисные и другие обществ. здания и помещения в таких зданиях  

Люкс

(Класс А)

Самое высокое качество: капитальное здание, вентилируемый фасад, или стены облицованы декоративным кирпичом, или керамгранитом, или металлическими декор. панелями; внутренняя отделка – ГКЛ, ГВЛ, натур. материалы, винил, текстиль, стекло, венецианская штукатурка; автоматические системы вент. и кондиционирования, отопления, пластиковые трубопроводы, оптоволок. связь, контроль микроклимата, видеонаблюдение Нижняя граница 1,93 2,07  
Верхняя граница 2,21 2,39  
Среднее значение 2,07 2,23  

Премиум

(Класс В)

Высокое качество: не все конструктивные и отделочные элементы здания Люкс (между Стандарт и Люкс) Нижняя граница 1,62 1,79  
Верхняя граница 1,86 2,07  
Среднее значение 1,74 1,93  

Стандарт 

(Класс С)

Капитальное здание, среднее качество отделки и оборудования: чаще всего, наружная отделка - оштукатуренный фасад, керамзитобет панели; внутренняя отделка - долговечная и простая (качественная штукатурка, покраска кач. красками, керам.плитка, качественный линолеум) Нижняя граница 1,14 1,22  
Верхняя граница 1,32 1,40  
Среднее значение 1,23 1,31  

Эконом 

(Класс D)

Капитальное здание. Фасады без облицовки; внутр. отделка: полы – безосновный линолеум или дощатые, стены -простая штукатурка, покраска, бумажн. обои; кровля – рубероид, шифер Среднее значение 1,00 1,00  
 
 

Нашу информацию широко используют государственные органы и крупнейшие компании:

                

statrielt.ru


Смотрите также